作者 | 利晉

主編 | 蘇淮

市值、分紅，是未來國、央企上市公司離不開的兩個核心關鍵詞。

今年年初，國務院國資委會議上提出了將市值管理納入央企負責人業績考核。4月，新版“國九條”發布，其中明確要求強化上市公司現金分紅監管，推動上市公司提升投資價值。

“市值管理，現金分紅”明確作為考核指標之后，多家國、央企相繼表態，努力提升盈利能力，未來將逐年提升分紅比例，強化與投資者的交流溝通。

和很多行業不同，當前房地產行業處于下行周期，大部分上市房企的市值都有所下滑，市值龍頭的寶座也發生了變化。同時，受銷售低迷和過往高杠桿策略影響，不少房企近幾年都在大規模計提減值，導致利潤為負，甚至大額虧損。

31家涉房國、央企上市公司中，有8家企業凈利潤為虧損。其中，華僑城A（000069.SZ）、南國置業（002305.SZ）已是連續兩年錄得虧損，若2024年仍未改善，將面臨退市風險。

虧損，就意味著分紅沒有了。但相比分紅表現，加快項目銷售去化、增厚現金流，才是大部分企業關注的焦點。為了保留手中現金，萬科A(000002.SZ)也打破了31年慣例，上市以來首次不進行分紅。

如此形勢下，既要避免銷售承壓，又要實現更大利潤，還要提高市值、分紅比例，國、央上市房企比其他行業公司面對著更加艱巨的挑戰。

誰能在“分紅悖論”中給出最優解呢？

01

31家國央房企22家下跌，

市值均未過2000億

如果用一個字總結2023年房地產行業，那就是：跌。

國家統計局數據顯示，2023年，商品房銷售面積11.17億㎡，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%，住宅銷售額下降6%。同時，年末商品房待售面積6.73億㎡，比上年增長19%。

不過，銷售均價還在上漲，由0.98萬元/㎡上漲到1.04萬元/㎡。

行業下行過程中，31家國、央房企的市值出現一定程度縮水，總市值由2022年末的14,991.6億元下跌到2023年末的12,489.3億元，跌幅約16.7%，下跌值超過了2500億元。

如果按照2023年末的市值規模，過去一年時間，足足跌沒了一個華潤置地（01109.HK）或兩個保利發展（600048.SH）。同時，31家樣本房企中，沒有一家市值超過2000億元。

放眼整個房地產行業，萬科、龍湖集團(00960.HK)、融創中國(01918.HK)等企業市值也出現了不同程度的下跌。其中，萬科市值縮水超過800億元，龍湖縮水590億元，下跌值都超過了31家國、央房企。

回到31家國、央房企，相較上一年，有22家企業的市值出現下滑，合計下跌值為2625億元。其中，千億市值、100億-200億市值兩個梯隊減少了1家和3家，分別是中國電建(601669.SH)、中國金茂（00817.HK）、首開股份(600376.SH)和中交地產(000736.SZ)。

其中，中國電建市值下跌超過350億元，中國金茂下跌超過100億元。

華潤置地依舊連續兩年坐穩國內房地產行業市值龍頭的位置，中海地產（00688.HK）和中國中鐵(601390.SH，00390.HK)位居其后。2022年市值前三名則為：華潤、萬科、中海。

華潤、中海能夠連續兩年坐穩行業前三的位置，很大程度上與它們優于同行的盈利能力有關——2023年兩家企業的歸母凈利潤都超過了12%。

保利雖是2023年唯一一家銷售額超過4000億元的房企，但歸母凈利潤率下滑到僅有3.48%。顯然，賺錢能力下降，公司股價也隨之下挫，且跌破了10元大關，2023年最后一個交易日，保利報收9.9元/股，較年初跌幅超過30%。

作為行業“規模王”，保利受到的沖擊是最大的，2023年市值縮水了567.4億元，位居31家國、央房企首位，緊隨其后的是中海、華潤。

老規矩，從基建央企、房地產央企和地方國資房企三個維度來看，2023年市值下跌值2502.31億元中，三者對應占比為15.14%、79.11%、5.75%。

這說明，純粹的房地產業務上市公司，在下行周期中受到的影響更大，更加不扛跌。

先看11家房地產央企，總市值為5835.95億元，占比46.73%，較上年下降了5.41個百分點，無一家出現上漲。其中，華潤、中海、保利位居前三位，市值均超過了千億。

5家基建央企整體市值為4559億元，占比上漲超過3個點至36.5%。

市值漲跌分化明顯，中國中鐵、中國鐵建(601186.SH，01186.HK)錄得小幅度上漲，中國電建則出現了暴跌，2023年最后一個交易日報收4.89元/股，較年初跌幅為29.6%。

15家地方國資房企市值變化則是將近“對半分”——7家上漲，8家下跌，整體市值為2094.38億元，占比上漲近2個點至16.77%。

其中，上漲值TOP3是陸家嘴(600663.SH)、華發股份(600325.SH)和廈門國貿(600755.SH)。這三家各有特點：陸家嘴是“包租公”，賺錢能力僅次于華潤、中海；華發股份是過去兩年的“黑馬”，積極拿地布局；廈門國貿正在退出房地產業務，以供應鏈管理業務為主。

地方國資房企市值下跌TOP3，為首開股份(600376.SH)、建發股份(600153.SH)和金融街(000402.SZ)。三家企業都面臨同一個問題：歸母凈利潤大幅度下滑。其中，首開股份和金融街都由盈轉虧，虧損分別為63.4億元和19.5億元；建發股份雖盈利有所上升，但剔除重組收益后，歸母凈利潤同比減少了約34%。

31家國、央房企中，超過70%企業股價出現了下滑，投資人將如何實現獲利呢？

02

華潤最豪氣：

連續兩年分紅超百億

今年4月中旬，被稱為“股神”作家的紫金陳，在投資交流社區發布了自己地產股投資虧損“割肉”的經歷，一度沖上了熱搜。根據公開信息，紫金陳投資的地產股是萬科A、萬科企業（02202.HK）和華僑城A。

地產股股價持續下跌，讓大部分投資人苦不堪言。誠然，在房地產行業下行周期，投資地產股注定是虧易盈難——萬科、華僑城2023年市值分別縮水了800多億元和180多億元，但股票價格是一個諸多因素的綜合體現，譬如行業前景、政策風向、公司潛在盈利可能性以及市場情緒等。

想要知道公司股票是否比之前更加值錢，有一個很關鍵的指標可以作為參考：每股收益。

31家國、央房企中，有22家企業每股收益錄得上漲。其中，上漲TOP3為華潤、建發、中海。倒數前三為首開股份、中交地產和京投發展，其中首開股份每股虧損金額近2.52元。

市值下跌，每股收益上漲，說明部分地產股有可能處于低估值區間。估值低，只是存在上升的可能性，但依然要考慮行業下行。“聰明錢”往往更多考量的是趨勢與前景。

如果投資人無法通過股價趨勢上升獲得收益，分紅、派息顯得更加重要。

根據31家國、央房企分紅方案，有9家企業不進行期末派息，而2022年度為5家，合計現金分紅金額為486.82億元，同比少了6.62%。其中，中國金茂中期進行了派息，期末因虧損而無法派息。

同比層面來看，2023年全年分紅有所增加的企業數量為10家，漲幅TOP3企業為中華企業(600675.SH)、保利置業(00119.HK)和招商蛇口(001979.SZ)。

有意思的一點是，中華企業2022年歸母凈利潤為虧損，但依然堅持派發了0.12億元現金紅利；2023年扭虧為盈后，分紅金額上漲達到1288.76%。

2023年分紅最豪氣的前三家企業是華潤置地、中海地產和中國中鐵。其中，華潤已經連續兩年分紅金額超過百億，中海分紅雖縮水了超過30%，但仍有75.66億元。

但最舍得把賺到的錢分給投資人的，卻另有其人。按分紅率來看，前三名為深圳控股、城建發展(600266.SH)和廈門國貿。其中，深圳控股2023年凈利潤為1.75億元，暴跌92%，歸母凈利潤為虧損2.37億元，但依然豪氣派息0.07港元/股。

城建發展也是一樣，2023年凈利潤扭虧為盈，僅錄得0.91億元，卻拿出約2.08億元回報投資人。

比深圳控股、城建發展更加豪氣的是北辰實業（601588.SH，00588.HK）。2023年北辰實業凈利潤為虧損0.63億元，歸母凈利潤為0.68億元，卻拿出了0.67億元進行分紅，相當于自己賺到的全部錢都分給了投資人。

這幾家公司雖然“誠意十足”，但以新版“國九條”的要求，是否符合合理分紅的指引，還有待商榷。此外，9家不分紅的企業中，有4家已經連續兩年未派息，為華僑城、五礦地產、京投發展（600683.SH）和南國置業。

如2024年仍未進行分紅或累計分紅低于5000萬元，剔除港股上市的五礦地產，其余三家將要面臨“帶帽”風險。華僑城、南國置業連續兩年不分紅，也是因為公司處在虧損中。

據天眼查信息顯示，京投發展2021年和2022年股利支付率分別為44.64%和76.47%。

深圳控股、城建發展和北辰實業3家地方國資房企虧錢也要分紅，從中可以理解到，新版“國九條”對于資本市場的深遠影響，特別是分紅沒有達標將會被實施ST和限制大股東減持。

03

分紅計劃首年，

3家企業便無法完成目標效益

新版“國九條”發布后，A股上市公司紛紛開始了回購注銷公司股份。

Wind數據顯示，今年4月13日至5月22日，560家上市公司新增回購計劃。其中，以注銷為目的的回購企業多達381家，占比68%。

但房地產行業卻存在特殊性。上市涉房企業之前定增融資一直受到限制，直到2022年11月底才得以恢復并購重組和配套融資，也就是“第三支箭”。這是有關部門幫助房地產企業實現平穩渡過行業下行周期的重要舉措。

過去一段時間里，趁著政策紅利，保利發展、招商蛇口、中交地產、華發股份、大名城(600094.SH)、福星股份(000926.SZ)、京能置業(600791.SH)、新城控股(601155.SH)、榮盛發展(002146.SZ)等相繼開展了定增融資。

定增，對于投資人來說，持有上市公司的股份會被稀釋，對應的價值也會隨之下降。但在國資委提高對市值管理重要之后，個別涉房企業也放緩了定增融資。

比如，京能置業在今年3月定增事項決議有效期延長一年，格力地產(600185.SH)為了重組合并，定增事項也延期了一年。

開閘放水之后，不少涉房企業立即開展定增融資，增強自身的流動資金。但在銷售市場低迷、流動資金逐漸減弱的形勢下，涉房上市公司想要進行回購股份并注銷，以及提高分紅比例，難度十分大。

盡管行業如此，依然有不少上市公司表示未來會提高現金方式的分紅金額。

前述已經提到，31家國、央房企中，雖然不分紅企業增加到9家，但仍有10家企業分紅同比有所上漲。

源媒匯進一步梳理31家國、央房企發現，剔除8家港股上市企業外，目前有18家公司制定了股東回報規劃，有5家未公布相關股東回報情況，為中國能建(601868.SH)、中國電建、金融街、信達地產(600657.SH)和首開股份。

當中，分紅計劃十分豪氣的是陸家嘴，提出2023年至2025年的現金分紅不少于這三年實現年均可分配利潤的50%。同時，陸家嘴在今年4月30日發布的“提質增效重回報”行動方案中表示，將認真研究一年多次分紅、多措并舉提高股息率等鼓勵政策。

其次，保利發展、招商蛇口在股東回報規劃中表示，2023-2025年每年進行一次現金分紅，三年現金分紅金額占到歸母凈利潤比例不低于40%。

招商蛇口2023年度分紅金額突然猛漲近63%。另一個原因是，在今年4月招商局集團管理層在深市上市公司集體業績說明會上明確表示，將以更好的業績回饋股東和投資者，根據各上市公司的戰略發展需求，不斷提高現金分紅的能力。

中國電建高管在2023年業績會上也透露，公司將持續增強公司現金分紅的穩定性、持續性和可預期性，結合企業實際情況研究探索一年多次分紅、預分紅、春節前分紅的可行路徑。

不過，分紅計劃很美好。中交地產、華僑城和南國置業3家企業在計劃首年已經無法達成分紅目標。它們的業績都出現了大幅度虧損。

這三家企業也非個例。我們在第一篇《國央房企觀察 | 中鐵萬億營收“不賺錢”，中海、華潤搶當“利潤王”》中已經提到，31家國、央房企“賣房”已經越來越不賺錢，凈利潤、歸母凈利潤處于下滑趨勢。

盈利能力下降與提升市值、分紅比例，顯然是一個悖論。同時，分紅也會削弱企業的資金流動性。

種種因素之下，現在到了真正考驗上市國、央房企經營能力的時候。

       原文標題 : 國央房企觀察 | 22家公司一年跌去2625億，3家地方國企虧損也分紅