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深圳以務實清醒的態度來處理房地產資源與人口的匹配問題，該改就改，該收縮就收縮，其實是值得更多城市學習的。

作者：今綸

 國家統計局4月11日發布了2023年3月份全國CPI(居民消費價格指數)和PPI(工業生產者出廠價格指數)數據。

從環比看，CPI下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。從同比看，CPI上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

我們知道，當CPI同比漲幅接近或者超過3%的時候，大家擔心通脹。但是，當CPI低于1.5%，或者更低的時候，如果持續了一段時間，大家更擔心通縮。

通縮之下，錢可能是越來越值錢了，越來越有購買力了，但是市場的交易量以及經濟活力也會有影響，因為大家不敢花錢了，這讓商業機構、制造業很難受。

如何讓經濟更有活力，如何讓大家愿意購物、投資、買房，這是一個超級復雜的問題。

深圳最近發出的兩個信號值得重視，也是很多城市要認真思考的，諸多城市可能都要轉換思維方式和降低預期了。 

01客流量不達標，地鐵線被砍 

我昨天去給車做保養，接待我的小哥說和去年同期相比，最近做保養的人少了。我對此覺得很驚訝，因為給車做保養是剛需，看來有些車主把這個周期拉長了，因為要省錢，因為沒錢。

我說路面上車還是很多的，小哥說很多都是開網約車的。他是專業人士，有一些熟人朋友就在去年和今年加入了開網約車的行列，我只好閉口不言。

小哥又說自己做餐飲的幾個朋友最近都很沮喪，因為生意不太好。

這一點我有同感，因為我經常去吃飯的一條食街在年后確實火爆，但是最近一個月，無論哪個餐廳，無論便宜還是昂貴的，都不用等位，連吃快餐的店都不用等位。

我周日下午去吃晚餐，某個曾經很火爆的餐廳居然還坐不滿。唯一需要等位的是某網紅餐廳，它在互聯網做的推廣比較多。

好奇的我去查了一下地鐵的客流量，某一線城市在二月份、三月份都曾經有一天破千萬人次，然后就再也上不去了，4月9日的客流量甚至跌到了800萬以下。

既然掙錢不易，找工作不易，大家也就消停了，少出門，少消費，找不到工作就回老家去，這都是正常的選擇。

很快，一線城市的人們就不會抱怨人多車多了，估計“五一”還要抱怨一下，我預計也是上半年乃至今年的最后一次抱怨。

其實早就有機構看到了這一趨勢，踩下了剎車。

2021年，住房和城鄉建設部等15部門印發《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》，限制縣城民用建筑高度，縣城新建住宅以6層為主，最高不超過18層，廣場集中硬地面積不應超過2公頃，內部道路紅線寬度應不超過40米。

2022年，國家發改委發布了《“十四五”新型城鎮化實施方案》，明確提出，要嚴格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上的建筑。而且在方案中對新建250米以上的建筑，也提出要進行嚴格限制。

過度追求高大上以及豪華，已經不受待見，要把錢用到刀刃上。

人口趨勢出現了拐點，經濟需要的是高質量發展。

3月31日，深圳市住房和建設局官網公示深圳多條地鐵線路的工程項目信息，其中，深圳地鐵五期建設規劃的15、17、19、20、22、25、27、29、32號線在列，18、21號線及10號線東延、11號線北延則未出現在本次公示中。

簡而言之，即使在富裕的深圳，即使在人口密度比較高的這座一線城市，地鐵線也被砍掉了幾條。

發生了什么？

其實只發生了一件事：預估的客流量不達標，所以必須砍掉這些地鐵線。

2018年7月，國務院辦公廳印發《關于進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》。

其中在嚴格建設申報條件方面，《意見》指出，地鐵主要服務于城市中心城區和城市總體規劃確定的重點地區，申報建設地鐵的城市一般公共財政預算收入應在300億元以上，地區生產總值在3000億元以上，市區常住人口在300萬人以上。初期客運強度不低于每日每公里0.7萬人次，遠期客流規模分別達到單向高峰小時3萬人次以上。

深圳其他條件都達標，估計就是初期客運強度有點危險，至于遠期客流規模分別達到單向高峰小時3萬人次以上，對于某些擬建地鐵項目來說真的好難。

4月3日，廣東省統計局官網發文透露，2022年，廣東省外流動人口減少69.2萬人。與2021年相比，廣東常住人口在2022年減少27.2萬人。

深圳呢？恐怕很難獨善其身。

在這個時段減少一些地鐵線的建設，先穩一穩，看一看再說，我認為是更妥當的選擇。

而地鐵線建設的減少勢必影響到鋼鐵、水泥以及其他基建耗材、人工的減少，這對于諸多行業的影響是深遠的，所以說“過緊日子”不是一句口號。

其實，未來不是所謂的具有“高度的不確定性”，而是有了一定的確定趨勢。

在這種趨勢下面，恐怕濰坊、煙臺、溫州、湖州等城市的地鐵規劃要想最終通過都有點困難了。

因為連深圳都有地鐵線被砍，你自己去琢磨吧。

02大規模建安居房基礎不存在 

這兩天，深圳還發生了一件大事。

深圳市規自局發布了一則關于“修訂地價測算規則”的征求意見通告，起草說明中明確提到，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，同時新增了保障性租賃住房、共有產權住房類型。

為什么要取消原來的安居型商品房、人才住房等住房類型？

原因之一是這兩種住房的某些條件很一般，所以，即使在同等地段，某些人才房打了個6折，還是賣不動。

于是保障性租賃住房、共有產權住房就跟了上來：保障性租賃住房沒有產權，無法炒作。所謂共有產權住房，房屋的使用權100%歸個人，但個人最終不可獲得100%的產權，房屋的個人份額未來只能“封閉流轉”。

歸根到底，深圳還是想增加在住房投入以及資源流動方面的靈活度：

以前是巨量人口流入，也有一定土地“招拍掛”，可以有賣地收入，現在的情況是地沒多少，房價已高，人口流入大幅放緩。

所以，投入巨資去增加安居型商品房、人才住房對于城市而言，不是最佳選擇。

做好存量，服務好存量成了第一要務。因為未來的人口如何變化，還有較大變數。

對于深圳來說，提供保障性租賃住房、共有產權住房，可以在人口的波動上采取更主動的姿態：

比如某租戶離開了深圳，長期不在本地工作，在符合規定的前提下，有關機構收回保障性租賃住房，繼續投入市場，可以增加市場的供應量，部分解決“租”的問題。

深圳以務實清醒的態度來處理房地產資源與人口的匹配問題，該改就改，該收縮就收縮，其實是值得更多城市學習的。

各城市大規模建設安居型商品房、人才住房的現實基礎實際上已經不存在了，錢不夠，人也沒那么多了。

用好現有的住房資源，用活現有的住房資源，即使要新增資源，也要保持足夠的靈活度，這應該成為人口趨勢大變局下的一個大方向。

03抗擊通縮要有浙商精神 

宏觀面上，通縮的可能性是存在的。

富裕城市如深圳者被砍掉部分擬建地鐵線，轉換城市公共房產配套資源上的資金投入方向，這都告訴我們：

即使印鈔機轟鳴，恐怕也不會有新一輪的資產暴漲。

人口在減少，人們的欲望也在減少，財富增速也在放緩。

如何突圍？很多城市在努力破圈和出擊，看看四個一線城市的拼搏：

上海與特斯拉緊密合作，馬斯克近期要來，儲能項目落戶上海，特斯拉上海工廠成為特斯拉在全球的重要生產基地，絕對的全球巨頭。

3月10日，深圳比亞迪與英國一電動汽車公司達成合作，該公司未來3年內將向比亞迪購買5000輛電動車用于服務英國市場。2022年，比亞迪銷量為186.3萬輛，同比增長208.64%，超越特斯拉，成為全球“銷冠”，年累計出口55916輛，同比增長307.2%。

廣州港集團一季度貨物吞吐量、集裝箱吞吐量同比分別增長1.8%、2.5%，實現首季“開門紅”。

至于北京，2023年1-2月，全市大中型重點企業工業企業研究開發費用76.2億元，同比增長10.9%；科學研究和技術服務業54.1億元，同比增長19.5%。

幸運的直轄市天津也收到“大紅包”：法國空客與天津保稅區投資有限公司、中國航空工業集團簽署協議，將在空客天津建設第二條生產線。

不過，抗擊通縮，最重要的是民眾能分享到發展紅利，在教育、醫療、養老、就業等諸多方面，普通人可以感受到進一步的切實的改善：比如更公平的教育系統的迭代，比如更公平的養老金制度的改變，而這些迭代與改變直接影響到信心。

專家們只是呼吁增加消費是毫無用處的，老百姓摸摸自己的錢包，人民幣不少，再打開手機看看，微信錢包里的數字很喜人，他們自然就會充滿自信地走向景點、餐廳、商場、機場、售樓處、4S店……

有了錢，誰不會消費？吃喝玩樂是天性，是不用教的，錢壯慫人膽。

只有沒錢的時候，才會一文錢難倒英雄漢，才會躺平和佛系。

所以，如何抗擊通縮發展經濟？如何讓普通人笑容重現？

超會賺錢的浙商是如何賺錢，如何解決問題的？走遍千山萬水，歷經千辛萬苦，道盡千言萬語，想出千方萬法。

抗擊通縮發展經濟，要有浙商精神，不懼艱險，深度調整利益分配格局，充分激活市場和企業家信心，中國的老百姓是最善于且樂于追求財富增長的地球人，給點陽光就燦爛，韌性絕對是世界一流的，條件合適，他們一定會創造奇跡。

這樣的奇跡，自1978年以來，我們早就見證過了。

換言之，通縮不可怕，暫時的困難也不可怕，當下，我們最需要的也不是鼓勵消費，而是用實際行動反復重申堅守常識底線，尊重市場規律，因為信心比黃金更珍貴。

有了信心，中國人一定能跨越千山萬水。

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       原文標題 : 通縮時代，深圳發出的兩個信號值得重視